Tout d’abord, une location meublée est la mise à disposition d’un bien immobilier meublé contre un loyer d’habitation.
Comment être éligible à la location meublée ?
Afin d’être éligible à la location meublée, le bien doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Un lit avec couvertures
- Des rideaux occultant pour la partie nuit
- Des équipement de cuisine type plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur ou congélateur
- De la vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante pour prendre son repas
- Une table et des chainse
- Au moins un meuble de rangement
- Des luminaires
- Et du matériel pour entretenir l’appartement.
En louant un logement meublé, les propriétaires peuvent choisir l’un des statuts suivants :
- Louer en meublé non professionnel ou LMNP (si ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou représentent moins de la moitié du revenu global du foyer) ;
- Louer en meublé professionnel ou LMP (si ses recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an ou représentent plus de la moitié du revenu global du foyer).
Comment faire baisser ses impôts avec la location meublée ?
Il y a plusieurs avantages fiscaux dans la location meublée. En effet, les loyers encaissés qui proviennent de cette location de logements meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ces revenus doivent être inférieurs à 72 600 € par an (70 000 € pour 2019) placés par défaut sous le régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50 % peut être réalisé pour les biens meubles classiques est appliqué sur ces recettes imposables (un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes jusqu’à 176 200 € de recettes par an).
Il y a un seuil minimum forfaitaire pour cet abattement qui est de 305 €. Aucune autre charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations, etc.) n’est déductible. Le montant des recettes (loyer et charges) doit être indiqué sur la déclaration d’impôt en ligne ou sur le formulaire n°2042 C PRO dans le cadre des “Bénéfices industriels et commerciaux”.
Surtout, il faut savoir que dans ce cas de figure le régime micro-BIC s’applique de plein droit, il est tout à fait possible de passer au régime réel, en envoyant un courrier de levée d’option par recommandé AR au centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année en cours.
Cette option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.
Le revenu des locations meublées supérieur à 72 600 € par an (70 000 € pour 2019) est placé sous le régime réel. Cela implique qu’en tant que loueur meublé vous pouvez déduire du loyer :
- Les charges supportées dans l’intérêt de son activité
- L’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles inscrits à l’actif du bilan (actif immobilisé).
Avec le régime réel, vous êtes dans l’obligation de tenir une comptabilité et de produire un plan d’amortissement.
Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes comportant un bilan, un compte de résultats, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.
Dans un prochain article, apprenez à faire la différence concrète entre LMP ou LMNP des termes très importants à maîtriser.